繼京東工業于2025年12月在港交所上市后，劉強東旗下又一家公司沖刺港股IPO。1月26日，京東智能產發股份有限公司（簡稱“京東產發”）向港交所遞交招股書。
記者梳理發現，這是京東產發時隔近3年重啟上市進程。2023年3月30日，京東集團旗下京東工業、京東產發，同時向港交所遞交招股書，但均未在6個月內通過聆訊。與京東工業選擇多次更新招股書堅持闖關不同，京東產發暫緩了進程，直到2026年才重新遞交招股書。
截至2026年1月27日，京東創始人劉強東旗下已擁有京東集團、達達集團、京東健康、京東物流、德邦股份、京東工業6家上市公司。其中，德邦股份已自1月21日起停牌，擬主動從A股退市。
業務高度依賴京東集團
招股書顯示，京東產發是聚焦于物流園的現代化基礎設施開發及管理平臺。利用在項目獲取、融資渠道、資產管理及資本循環方面的綜合能力，京東產發持有并管理著一個覆蓋核心物流節點的龐大資產網絡，并正在加速向輕資產模式轉型。
京東產發的業務始于2007年，當時京東集團首次開啟自建物流體系的長期戰略。在運營初期，京東產發率先設計及開發了專有的“亞洲一號”超大型智能倉庫。2018年，京東產發開始獨立運營。
根據仲量聯行報告，截至2025年9月30日，京東產發的總建筑面積為2710萬平方米，在亞太地區及中國新經濟領域的現代化基礎設施提供商中分別位列前三及前二。
記者注意到，京東產發曾因高度依賴京東集團內部交易和毛利率高達70%，被質疑是“地產投資獲利”模式，而非科技服務型模式。
招股書顯示，2023年、2024年及2025年前九個月，京東產發的收入分別為28.68億元（人民幣，開云app在線下載入口下同）、34.17億元、30.02億元；毛利率分別為70.4%、69.7%、67.9%。
分業務來看，基礎設施解決方案貢獻了京東產發約九成的收入。而在基礎設施解決方案的客戶來源中，歸屬于京東集團及其聯系人的份額占三成以上。
京東產發表示，其業務在一定程度上依托并受益于京東集團及其聯系人，其收入的很大一部分與京東集團有關并很可能在未來持續如此。
向輕資產業務模式轉型
京東產發的另一部分收入來自基金/合伙投資平臺管理服務。截至2025年9月30日，京東產發主導設立了五只核心基金、一只開發基金、一只收購基金、一個合伙投資平臺，以及在上交所上市的一只基礎設施證券投資基金，總基金資產管理規模為410億元。
{jz:field.toptypename/}京東產發表示，作為向輕資產業務模式戰略轉型的一部分，公司一直系統性地實施資本循環戰略，以提升資本效率。公司攜手資本合作伙伴設立了多項基金及投資工具，或作為基金及投資工具的資產管理人，并將項目中的股權出售予上述基金及投資工具以循環利用資本。
招股書顯示，2020年至2024年，京東產發年均實現資產增值變現收益13億元，累計回報率達到初始成本的40%。
盡管收入有所增長，但京東產發近年來仍未實現盈利。招股書顯示，2023年、2024年及2025年前九個月，京東產發分別產生凈虧損18.29億元、12億元、1.59億元。京東產發表示，這主要是因為公司在相應期間的投資物業及持有待售資產的公允價值虧損額分別達到18億元、16億元、9億元。
此次赴港上市，京東產發擬將募資凈額分別用于擴展其海外關鍵物流節點的基礎設施資產網絡、建立全球人才團隊、提升其在中國的基礎設施資產網絡的密度與質量、優化解決方案及服務等方面。
截至招股書披露日，京東集團通過其全資子公司JingdongTechnologyGroupCorporation及JDPropertyHoldingLimited間接持有京東產發49.03億股股份的權益，約占京東產發已發行股本的74.96%。此外，MaxI&PLimited持有京東產發已發行股本的2.95%，劉強東為該公司唯一董事及持有其所有已發行股本的信托創立人。
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